TIN TỨC MỚI

Thứ Ba, 28 tháng 1, 2020

Hoạt động mua bán bất động sản: Đơn vị tìm được lời giải bài toán vốn - CafeLand.Vietnam

Khi dòng vốn nguồn vốn vay ngân hàng ngày càng siết dần, các doanh nghiệp địa ốc bất thần được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó khăn huy động vốn dài hạn cho công trình mang tên trái phiếu doanh nghiệp.

Kênh trái khoán được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2019, các nhà băng chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tỷ trọng này sẽ giảm dần xuống 30% tham gia năm 2022.

Đồng thời, hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 150% lên 200%.

Tới Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Ngân hàng Nhà nước qui định, từ thời điểm ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ trọng tối đa của tài chính ngắn hạn được sử dụng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; trong khoảng ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ trọng này giảm xuống 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và trong khoảng bốn tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho vay cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền ký hợp đồng cho vay/mức cho mượn tại các thích hợp đồng nguồn hỗ trợ của đối tượng mua hàng đó trong khoảng 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã ứng dụng hệ số không may 50%) sẽ bị áp hệ số không may 120%, có hiệu lực trong khoảng ngày 1/1/2020 tới hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể trong khoảng ngày 1/1/2021.

Luật pháp này đồng nghĩa với việc tiếp xúc vốn nhà băng của các tổ chức địa ốc ngày càng gian khổ hơn.

Trong khi đó, phổ biến dự án chạm chán gian truân trong giấy phép để khai triển, không đạt yêu cầu công bố, nên cũng chẳng thể huy động vốn trong khoảng khách hàng. Nhì tài chính chính bị chặn dòng khiến các công ty địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Tất nhiên, trong cái không dễ dàng đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, hợp tác với các đối tác ngoại để sử dụng triệt để nguồn lực tài chính khỏe mạnh của đối tác làm ăn, đa dạng công ty địa ốc đã tậu ra kênh vận động vốn mới là kênh trái khoán doanh nghiệp.

Thực ra, kênh trái khoán tổ chức chẳng phải là mới, nhưng với pháp luật tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho công ty chấp hành.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (bốn tuần 12/2018) quy định về phát triển trái phiếu công ty, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh vận động vốn này mới được khơi thông.

Các đơn vị tiên phong và thực hiện rộng rãi đợt sản xuất trái phiếu doanh nghiệp thắng lợi thời điểm qua có thể kể tới Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu trong khoảng công bố tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI lên tiếng, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát triển trong tháng 10, có tới 55% là trái phiếu được tạo ra bởi công ty BĐS.

Theo số liệu từ lên tiếng tiền tệ tháng 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI báo cáo, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được sản xuất trong tháng 10, có đến 55% là trái khoán được tạo ra bởi doanh nghiệp bất động sản.

Tiếp theo là Tổ chức kinh doanh cổ phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), tạo ra 1.850 tỷ đồng trái khoán kỳ hạn 3 năm, lãi suất nhất thiết 11%/năm.

Lũy kế 10 04 tuần, các tổ chức địa ốc đã phát hành tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm hữu hơn 34% tổng lượng trái khoán phát hành trên hoạt động mua bán, chỉ sau các nhà băng thương nghiệp.

Ông Nguyễn Quang quẻ Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát hành xây dựng DIC (DIG) cho biết, lý do làm cho các công ti bất động sản đẩy mạnh phát triển trái khoán là do kênh tín dụng bị siết dần, trong khi những luật pháp sản xuất trái khoán được nới lỏng hơn trước (phát triển riêng lẻ).

So với phát hành cổ lỗ phiếu và vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu đúng là lựa chọn dễ thở hơn. Đây là kênh huy động vốn mà tổ chức phải mang tên tuổi, nhãn hàng và uy tín ra đặt cược.

Ví như chiếm được niềm tin của nhà đầu tư, thì xem như kĩ năng vận động vốn chiến thắng khá cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ toạ Hội đồng quản trị Công ty cổ lỗ phần Đầu cơ bất động sản Phát Đạt (PDR) thể hiện sự quan trọng, ngân hàng hạn chế nhạo cho mượn bất động sản, nên trái phiếu hiện là kênh vận động vốn thay thế tối ưu đối với doanh nghiệp đang có yêu cầu phát hành dự án.

Hiện thời, trái khoán có thời hạn tầm thường là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời điểm khá an toàn đối với vòng đời của một dự án, đảm bảo đơn vị có thể sử dụng vốn định hình, triển khai và đưa các tòa tháp về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì sản xuất các công trình diện tích nhỏ tuổi có tổng vốn đầu cơ dưới 1.000 tỷ đồng, các công ty bất động sản đang có thiên hướng tạo ra dự án diện tích khu thị trấn.

Quy mô lớn của công trình tất nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, khi mà vay nhà băng đang bị hạn chế, nên phương án phát hành trái phiếu là khả thi nhất trong yếu tố kiện hiện giờ.

Hình như, với những đơn vị cần vận động một khoản vốn lớn, thì chọn lựa vay nhà băng sẽ bị hạn dè bỉu do nhà băng cũng bị buộc ràng bởi luật pháp giới hạn về cấp nguồn hỗ trợ cho một/một đội ngũ khách hàng, nên trái phiếu được dành đầu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có giữ vững

Trái phiếu công ty đang có sức lôi cuốn cả với nhà đầu tư và đơn vị. Với chủ đầu tư, đầu tư vào trái khoán doanh nghiệp có mức lãi suất cao hơn so với lợi nhuận suất dành dụm ngân hàng, khi mà với công ty, mức lãi suất này thấp hơn lãi mượn ngân hàng và nhân tố kiện giải ngân dễ dãi, thời hạn mượn dài, giúp đơn vị chủ động trong đầu tư, buôn bán.

Tất nhiên, đi cùng với sự sôi động của hoạt động mua bán trái phiếu đơn vị là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lợi nhuận suất khi lãi suất trái khoán của đa dạng công ty BĐS đưa ra phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có tổ chức lên đến 20%/năm (Tổ chức kinh doanh cổ phần Đầu cơ Thương mại Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Nhà băng Nhà nước đã có công văn đòi hỏi, nhắc nhở các nhà băng kiểm soát rủi ro trong đầu tư trái khoán đơn vị, khác lạ chú ý mục đích cơ cấu nợ của các doanh nghiệp, trong đó có công ty bất động sản.

Yêu cầu này được đưa ra khi Nhà băng Nhà nước nhận thấy số dư đầu cơ trái phiếu công ty của vài nhà băng chiếm đoạt tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và tiếp tục tăng, khác biệt, số dư đầu tư trái phiếu vào ngành nghề xây đắp, bất động sản lớn.

Cơ quan này lưu ý, hoạt động mua bán bất động sản chưa hồi phục vững chắc, hoạt động đóng hộp, kinh doanh của các đơn vị lĩnh vực này vẫn còn rộng rãi khó khăn.

Bình chọn về mặt bằng lợi nhuận suất trái phiếu liên tục tăng trong thời điểm vừa mới đây, Thứ trưởng Bộ Nguồn vốn Vũ Thị Mai cho nhân thức, sở dĩ lợi nhuận suất của trái phiếu công ty cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lợi nhuận suất vận động và cho vay của ngân hàng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh vận động vốn qua sản xuất trái phiếu tổ chức đang khá tấp nập và thu được sự nhiệt tình lớn của rộng rãi chủ đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu cơ và điều hành danh mục đầu cơ tại một nhà băng lớn, chỉ các tổ chức có uy tín nhãn hàng, có cách thức đóng chai, kinh doanh khả thi mới thu hút được nhà đầu tư trong các đợt phát triển trái khoán.

Khác biệt, những công ti có tên tuổi, thuộc đội ngũ bluechip thuận lợi tiếp cận với các nhà đầu tư công ty nước ngoài để vận động vốn lô lớn.

Còn các công ty quy mô tí hon hơn chỉ có thể sản xuất trái phiếu cho các đơn vị nội địa với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không tạo ra được.

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, trạng sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Công ti Luật BASICO nghĩ rằng, thị trường trái phiếu đang sản xuất tầm thường bên cạnh việc góp vốn hay bán cũ kĩ phần.

Thị trường này sản xuất mạnh, bởi phát hành trái phiếu thậm chí còn được luật pháp yếu tố kiện dễ dàng hơn cả cổ hủ phiếu, vì thuần tuý là khoản vay mượn dưới hình thức khác, còn cần thiết nhất là người dùng, hoạt động mua bán có ưng ý hay không.

Theo ông Đức, việc phát hành nhiều là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng chẳng thể là nơi cho vay, cung ứng vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Nguồn vốn vay đang đi đúng hướng khi kế bên trái khoán phát triển, thì dư nợ nhà băng cũng đang rất tăng trưởng so với trước đây theo chủ trương giảm dần lớn mạnh dư nợ.

Việc sản xuất trái khoán rộng rãi là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng không thể là nơi cho vay, cung ứng vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Có thể bạn quan tâm: bds

Đăng nhận xét