TIN TỨC MỚI

Chủ Nhật, 24 tháng 11, 2019

Bảng giá đất được đề xuất đẩy mạnh ở đa dạng địa phương ảnh hưởng như thế nào tới hoạt động mua bán bất động sản?

Gần đây khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên khu vực TP Hà Nội, ứng dụng từ ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024, UBND TP Hà Nội đã bắt buộc tăng bình quân 30% giá các loại đất. Bên cạnh đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa có văn bạn dạng góp ý về sườn giá đất thời kỳ 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề nghị khuông giá đất mới sẽ giữ nguyên tầm giá tối thiểu, giá thành tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện giờ.

Thưa bà, bà có phản hồi như thế nào về 2 yêu cầu này? Theo bà, đây có phải là yêu cầu hợp lý cho 2 hoạt động mua bán (xét trên bình diện thời điểm và mức tăng)?

Theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khuông giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khuông giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có đa dạng đổi mới nên việc yếu tố chỉnh giá đất là thích hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tại hiện nay, giá đất giao dịch trên hoạt động mua bán đã khác lạ rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh giấc, đô thị ban hành. Đặc biệt này khác biệt biểu thị rõ ở hai thị trấn lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu nhỏ khác lạ này, mỗi năm UBND các thị trấn đều ban hành hệ số yếu tố chỉnh giá đất để tính toán các bổn phận nguồn vốn can hệ đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số yếu tố chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Yếu tố này có thể thấy khác lạ giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Các đề xuất của UBND TP.HN và HoREA đều có hạ tầng riêng, dựa trên thực tiễn dò xét trong khoảng hoạt động mua bán, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay. 

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên giá thành tối thiểu và tăng 1/3 giá tiền tối đa, trên cơ sở vật chất phụ thuộc hệ số vấn đề chỉnh tối đa hiện giờ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau yếu tố chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu tiền việt/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất bây giờ ở TP.HCM.

Khuông giá đất hiện nay được nghĩ là chưa phản ánh đúng giá thị trường. Yếu tố này có ảnh hưởng như thế nào đến hoạt động mua bán BĐS?

Đối với người bị thu hồi đất 

Khuông giá đất hiện nay chưa phản chiếu đúng trị giá trường khiến cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công việc bồi hoàn giải phóng mặt bằng lờ đờ khai triển và dự án sẽ lờ đờ đi vào hoạt động, là một tác nhân khiến thu hẹp nguồn cung

Đối với chủ đầu tư

Ví như theo luật đất đai 2013, các công trình BĐS có trị giá trên 30 tỷ đều không căn cứ tham gia bảng giá đất mà phải dùng cơ sở vật chất định giá thị trường để xác định trách nhiệm tài chính. Nên việc điều chỉnh sườn giá đất nhà nước cũng không tác động rộng rãi đến chi phí đầu tham gia của các dự án bất động sản, trong khoảng đó giá tiền các sản phẩm BĐS cũng không bị tác động rộng rãi.

Đứng trên bình diện định giá, nếu như phải đưa ra một yêu cầu về sườn giá đất cho TP.HCM trong thời kỳ 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề nghị hoặc kiến nghị gì?

Bảng giá đất cho công đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá BĐS thay đổi hối hả. Vì thế, chúng ta có thể có những quá trình vấn đề chỉnh tí hon như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật bất định của thị trường. 

song song, UBND các tỉnh giấc, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất thông thường trên thị trường và thích hợp với thực tại tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thị trấn khi ban hành giá đất (không quá 30% so với giá bán tối đa của Khung giá đất) hạn chế nhạo tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế đàm phán trên hoạt động mua bán, ảnh hưởng đến nguồn thu nhập ngân sách.

Giá đất bị yếu tố chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn đổi mới từng ngày từng giờ. Vì vậy về dài hạn nên đổi mới việc ban hành khung giá đất khăng khăng cho một quá trình dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác lạ rất lớn giữa giá đất thương lượng trên thị trường và giá đất qui định theo sườn giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà làm cho luật chỉ nên qui định rõ ràng chế độ, cách thức xác định giá trị thị trường. Toàn bộ các nghĩa vụ vốn đầu tư can dự tới đất đai đều nên quy ra cơ sở vật chất giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các tổ chức, doanh nghiệp chủ quyền, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo trị giá hoạt động mua bán là chế độ tiết kiệm để hạn nhạo báng thất thu ngân sách nhà nước, khiến ưng ý, thỏa mãn hầu hết các bên dùng đất có can dự.

Bà Nai lưng Thị Khánh Linh, Trưởng phòng ban Định giá, Savills TP.HCM

Theo Nhịp sống kinh tế


Xem nhiều hơn: dịch vụ bất động sản

Đăng nhận xét