TIN TỨC MỚI

Thứ Tư, 2 tháng 10, 2019

Bỏ túi bí quyết giảm thiểu bẫy công trình ma kiểu Alibaba | MuaBanNhaDat

Thời gian qua, vụ việc tổ chức kinh doanh Alibaba vẽ hàng loạt dự án “ma” để choán đoạt hàng ngàn tỷ đồng trong khoảng khách hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh thức giấc các nhà đầu tư BĐS. Từ sự việc trên, Trạng sư Trằn Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã san sớt những cơ chế nhận biết những lô đất nền của tư nhân và công trình hoàn chỉnh pháp lý của nhà đầu tư (Công ti) để giúp đối tượng mua hàng tránh mất tiền oan.

Đặc biệt chú ý khi sắm đất nền lẻ

Theo Trạng sư Nai lưng Đức Phượng, với những dự án đất nền lẻ của tư nhân, hộ mái ấm thì đối tượng mua hàng cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về thủ tục giấy tờ cấp sổ. Đất này là loại đất do tư nhân lập thủ tục để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với cách thức mua bán này, đối tượng mua hàng cần lưu ý những trở ngại sau:

Thứ nhất, đất nền cá nhân tự phân lô mà không chấp hành theo thủ tục qui định; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của tổ chức nhà nước về nộp tiền dùng đất, chưa xong xuôi hạ tầng nên chưa cập nhật trên giấy đạt yêu cầu. Người mua đất thường qua giấy tay với phổ thông tên gọi không giống nhau (đặt cọc, giữ chỗ, cam kết, hứa, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong quá trình này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy chứng nhận nên chẳng thể đàm phán qua công chứng, vì thế sẽ gặp phổ biến không may.

Thứ hai, nhiều thửa đất tuy có quyết định tách thửa của cơ quan nhà nước nhưng lại chưa kết thúc nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Không may nằm ở việc người mua bán đứt gánh giữa đường không đủ tiền nộp tiền dùng đất, đất đang bị thế chấp tại nhà băng, chủ đất che giấu quy hoạch, đất hạ tầng xây đắp không đúng, lấn sang thửa đất bên cạnh hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi kiểm tra, do vướng các điều này cơ quan điều hành sẽ chẳng thể xét ưng chuẩn cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi mua đất, người mua phải chấp hành đúng thương lượng với chủ đất và phải thông qua công ty công chứng, hay nói cách khác là phải có thích hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất, tuyệt đối không đàm phán qua các văn bản chuyển nhượng thích hợp đồng giữa các đối tác (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù sắm đất đã có giấy chứng nhận, khi xây dựng, khách hàng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc tận tường. Nếu như xây đắp sai, chủ đất thửa kế bên sẽ đòi phá tháo, nảy sinh kiện cáo rất phức tạp.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Nếu mù mờ pháp lý đối tượng mua hàng sẽ rất dễ rơi vào "ma trận" của các loại bẫy công trình

Nhận mặt đất nền công trình nhà ở, khu đô thị

Cũng theo Trạng sư Trằn Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về điều hành đầu tư sản xuất thành phố, tùy theo yêu cầu tạo ra đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, bắt buộc của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh giấc qui định các khu vực được chuyển quyền dùng đất đã được đầu cơ xây đắp cơ sở cho cư dân (hộ mái ấm, tư nhân) tự xây đắp nhà đất. Do đó, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền công trình (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp thức giấc sau khi đã chấm dứt đầu tư xây dựng kết cấu cơ sở và trách nhiệm tài chính về đất đai.

Theo Trạng sư Phượng, không may khi sắm đất dự án thường nằm ở 2 yếu tố chính:

Thứ nhất là pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa xong xuôi chuỗi hệ thống hạ tầng, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại nhà băng… Trong trường thích hợp này, việc cấp sổ cho khách hàng sẽ bị kéo dài, thành ra, khách hàng phải thi hành hợp đồng trao đổi qua đơn vị công chứng để chú ý kỹ pháp lý của công trình.

Thứ hai, nhà đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng thích hợp đồng góp vốn, thích hợp đồng thích hợp tác, dù trên giấy tờ đàm phán giữa chủ đầu tư và đối tượng mua hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, đối tượng mua hàng sẽ trả tiền tiền mua đất nền dưới dạng vốn góp, cùng lúc, đối tượng mua hàng cũng chịu nghĩa vụ xây dựng căn nhà theo kiến tạo có sẵn của chủ đầu tư. Tất nhiên, bên bán tiện lợi “lừa” bên sắm khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền tài bên tậu vào mục đích khác thay vì đầu tư vào dự án như chắc chắn.

Khách hàng cần làm cho gì để tránh mắc "bẫy"?

Từ những mánh khóe trên, luật sư khuyến cáo đối tượng mua hàng cần thức giấc táo khi đi trao đổi BĐS. Giả dụ là ký phù hợp đồng gì (gồm cả phù hợp đồng đặt chỗ, thỏa thuận giữ chỗ...) cần phải nhân thức chủ tài sản là người nào và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với cá nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn phiên bản ủy quyền tại công chứng. Đối với văn bạn dạng khách hàng ký với tổ chức kinh doanh môi giới thì cần để ý văn bản giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để để ý về khuôn khổ công ti môi giới ký kết với khách hàng và thu tiền của đối tượng mua hàng.

Với những giao dịch với tổ chức kinh doanh môi giới không do chủ đầu tư ủy quyền (thường là công ti F2, F3 do tổ chức kinh doanh F1 tự mở rộng) thì không có giá trị pháp lý, không ràng buộc công ti môi giới F1, và chủ đầu tư. Vì thế, việc thu tiền đối tượng mua hàng gặp rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các tổ chức kinh doanh F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký thương lượng với đối tượng mua hàng, thu tiền tài khách hàng nhằm mục đích giữ chân đối tượng mua hàng không chuyển qua sàn khác (đúng ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Do đó, khách hàng cần kiểm tra lại nhân cách chủ thể, ví như lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các cơ quan nhà nước (Sở Xây dựng) để thanh kiểm tra và buộc công ty F2, F3 phải hủy thích hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, khách hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung thương lượng vi phạm pháp luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Tham khảo thêm: mua nha

Đăng nhận xét