TIN TỨC MỚI

Thứ Sáu, 20 tháng 9, 2019

Tính thuế nhà đất: Làm cho thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế doanh thu cá nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn đa dạng so với mức do chủ công trình bán ra. Bởi vậy, tổ chức này vừa có văn bạn dạng đòi hỏi cơ quan thuế các thức giấc, thị trấn đẩy mạnh công tác điều hành đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hiện ra trong mai sau.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tế, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Đương nhiên, để giảm thiểu số tiền nộp thuế, người bán và khách hàng thường ký hợp đồng kê khai giá trao đổi thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Cứ thế, trong phổ thông năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào giá tiền mà người mua - người bán kê khai để khiến hạ tầng tính thuế TNCN.

Thế nhưng, vấn đề 37 Luật Điều hành thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ thuế quan ấn định từng yếu tố can hệ đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tham khảo mức giá nhà ở do nhà nước thông báo; hoặc giá tậu, giá niêm yết của các tổ chức bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường khiến căn cứ ấn định giá bán, giá mua và số thuế phải nộp.

Tuy thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ rằng pháp luật trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi bấy lâu, cán bộ thuế chưa siêng năng kiểm tra, mày mò giá hoạt động mua bán và hồ hết chỉ căn cứ tham gia giá tiền tối thiểu do UBND các tỉnh giấc, thành phố lên tiếng để áp tính thuế. Theo đó, nếu như bên bán và bên tậu kê khai trị giá thương lượng quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá thành do nhà nước công bố để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho biết thêm vài năm vừa qua, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá hoạt động mua bán khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người dùng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra ngành thuế thất thu 50 - 60 triệu tiền việt/căn hộ. Thế nhưng, do giá thành này cao hơn giá nhà nước báo cáo nên cán bộ thuế chấp nhận làm hạ tầng tính thuế, "vô tình" tạo điều kiện cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, ngành thuế có thể phối phù hợp với các công ty, tư nhân liên quan để xác định trị giá giao dịch thực tế của căn hộ B có thời điểm thương lượng gần nhất với căn hộ A; cùng lúc căn hộ B cũng có quy mô, địa điểm… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ tham gia giá thành mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Qui định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu cá nhân đối với BĐS chuyển nhượng.

Tuy luật pháp luật pháp người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tiễn, phổ biến trường thích hợp bên tìm đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ ký hợp đồng kê khai giá trị trao đổi rất thấp. Tuy nhiên, do chi phí này không được cơ thuế quan chấp nhận nên có trường phù hợp người nộp thuế phải kê khai lại với giá bán hợp lý.

Chi tiết, 04 tuần 6-2019, Chi cục Thuế huyện Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại giấy má thuế của một tư nhân khi người này mua xong một căn hộ chung cư. Với trường phù hợp này, người dùng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên sắm nhận nghĩa vụ nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, người dùng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm tàng rủi ro cho người bán

Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP pháp luật 2 chế độ tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán BĐS trừ đi giá sắm cộng với các chi tiêu hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trường phù hợp người bán không xác định được giá tậu và chứng minh các chi tiêu can dự thì vận dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tất nhiên, do phần lớn cư dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng cơ hội thuế quan cũng không xác định được trị giá thực tiễn mà cư dân đã trao đổi nên một vài năm vừa mới đây, quy định luật pháp chỉ vận dụng một phương pháp tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu trong khoảng người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nghĩ rằng mức thuế TNCN 2% như hiện giờ là chấp nhận được. Yếu tố còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, động viên cư dân kê khai giá trị trao đổi nhà ở sát với giá thị trường nhằm bảo đảm vô tư về thuế, song song né tránh các không may có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá hoạt động mua bán 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỷ đồng. Khi đó, người dùng có thể "lật kèo" trả tiền 1 tỷ đồng khiến cho người bán lãnh đủ. Còn trường thích hợp người mua ưng ý kê khai giá thấp và giả dụ trong thời gian tới, nhà nước thay đổi phương pháp tính thuế theo hướng lấy giá niêm yết trừ cho giá mua thì khi đó, người mua muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ nảy sinh doanh thu rất lớn, đề nghị nộp số tiền thuế không tí hon" - ông Châu cảnh báo.

Trạng sư Nguyễn Văn Lộc (Công ti Luật LPVN) cho biết tại phù hợp đồng công chứng trao đổi bất động sản, bên bán luôn buộc phải kê khai trị giá thương lượng thấp hơn giá trị trả tiền thực tại. Như thế, khi có xảy ra mâu thuẫn, bên sắm không thể chứng minh được số tiền thực tế đã ủy quyền bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà ở với giá kê khai không thật cũng biến thành người bán cho người dùng tiếp theo. Chẳng may, người mua kế tiếp lại yêu cầu giao dịch đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem tại: gia nha dat

Đăng nhận xét