TIN TỨC MỚI

Thứ Năm, 12 tháng 9, 2019

Hàng trăm dự án “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

Rất nhiều phần nhiều dự án đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu cơ thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận bịu về định nghĩa "chủ đầu tư" hay "nhà đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, trong khoảng ngày 01/07/2015 đến bốn tuần 08/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban dân chúng đô thị ưng ý chủ trương đầu cơ, công nhận nhà đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ lệ 25,9% là dự án đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất phần đông đều là các công trình có quỹ đất hỗn hợp, trước đó đã được Ủy ban quần chúng thị trấn cho chuyển mục đích dùng đất theo qui định của Luật Đất đai, Luật Nhà đất cũ); đối với 126 công trình còn lại, chiếm giữ tỷ trọng 74,1% có nguồn cội do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên sử dụng.

Theo lý giải của Sở Xây đắp Tp.HCM, ách tắc trong thủ tục "chọn chủ đầu tư" công trình nhà ở thương nghiệp bằng cơ chế "chỉ định nhà đầu tư" là do Luật Nhà ở đòi hỏi phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở).

Tuy nhiên, trên thực tiễn, gần như gần như các dự án nhà đất thương nghiệp đều có quỹ đất hỗn phù hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, trục đường, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM lại nghĩ là, vướng bận rộn hiện giờ không phải là khái niệm "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây đắp mà là khái niệm về "Nhà đầu tư" và "Nhà đầu tư". 

Bởi trường phù hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì sau khi được UBND đô thị thừa nhận là chủ đầu tư thì sẽ khai triển bước tiếp theo là trình phê phê chuẩn quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. Dĩ nhiên, theo quyết định chủ trương thì doanh nghiệp là "chủ đầu tư" chứ không hề là "nhà đầu tư", bởi vậy công ty sẽ không hoàn thành được giấy tờ xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Khoáng sản Môi trường cũng cứ liệu Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư tạo ra thị trấn luật pháp: "Sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập giấy má bắt buộc chấp thuận đầu cơ trình UBND cấp tỉnh giấc lưu ý quyết định chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định hài lòng đầu cơ thực hiện dự án theo luật pháp".

Như vậy, nếu như thành phần thủ tục văn bạn dạng hài lòng đầu tư trong giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích dùng đất được nắm bắt "Quyết định ưng ý đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện sau giấy má chọn chủ đầu tư, hồ sơ chấp thuận đầu tư. 

Dường như đó, việc thực hiện giấy tờ bằng lòng đầu cơ chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư được thừa nhận quyền dùng đất ở hợp pháp và được công nhận nhà đầu tư dự án.

Nhận định phổ biến về yếu tố này, Hiệp hội BĐS Tp. HCM(HoREA) nghĩ rằng, cội nguồn ách tắc bao gồm cả 2 điều mà Sở Xây đắp và Sở Tài nguyên Môi trường nêu. Cụ thể, rất nhiều các tổ chức BĐS hiện đều bị cả nhị vướng mắc: vướng mắc "quyền dùng đất ở hợp lí"; và vướng bận bịu về "nhà đầu tư, chủ đầu tư".

"Hầu hết công trình có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích dùng đất thành đất ở thì phải thi hành giấy tờ "Quyết định chủ trương đầu tư" theo pháp luật Luật Đầu cơ và Luật Nhà đất. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu cơ" thì "chủ đầu tư" lại không khiến được hồ sơ phê duyệt y quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. 

Thành ra, không làm cho được hồ sơ thừa nhận "nhà đầu tư" dự án", HoREA nhận định và nghĩ rằng qui định phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định nhà đầu tư" dự án nhà ở thương nghiệp là một trong những vướng bận rộn rất lớn và cũng là một cỗi nguồn chính yếu gây ách tắc hoạt động mua bán BĐS hiện giờ.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND chú ý khắc phục vướng mắc về qui định công ty phải có "đất ở" thì mới được chỉ định nhà đầu tư công trình nhà ở thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, tuyến phố thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới giác độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp nhạo báng Phòng Thương mại Công nghệ vn (VCCI) nhận định, đông đảo hầu hết công trình đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giảng nghĩa chi tiết, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch thị trấn pháp luật "Nhà đầu tư công trình đầu tư xây đắp công ty lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ". Luật Đầu tư tại điều 33 thì chỉ luật pháp về chủ đầu tư, hoặc doanh nghiệp hoặc tư nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ có "Chủ đầu tư chấp hành dự án".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc nhất quyết không kiếm được hồ sơ trình duyệt y quy hoạch cụ thể 1/500 của "Chủ đầu tư" mà yêu cầu phải là hồ sơ của "Nhà đầu tư". Mà theo trật tự thì thiếu quy hoạch cụ thể 1/500 chẳng thể lập dự án đầu tư và được thừa nhận là "Chủ đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng đơn vị lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu cơ", dẫn đến xung bỗng luật pháp, thể hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và ngay cả trong các luật pháp của Luật Quy hoạch thị trấn.

"Theo qui định pháp luật, khái niệm "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "chủ đầu tư". Qui định "Nhà đầu tư lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ" của Luật Quy hoạch đô thị không hợp nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hiệp hội nghĩ là, cả "nhà đầu tư dự án" hoặc "nhà đầu tư thực hiện công trình" hoặc "người dùng đất" đều có quyền đơn vị lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nghĩ rằng, Luật Quy hoạch thành phố cũng xung đột với cả Khoản 4 Vấn đề 30 Luật Quy hoạch thị trấn, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê phê chuẩn" thì mới có hạ tầng để "lập dự án đầu tư xây dựng", mà "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê ưng chuẩn" và "dự án đầu cơ xây đắp" lại là hạ tầng để được công nhận "chủ đầu tư" dự án và được cấp "giấy phép xây dựng".

"Do bí quyết hiểu máy móc đó mà hiện đông đảo rất nhiều dự án đầu tư sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu cơ" đều bị tắc vì cơ quan chuyên ngành không kiếm được giấy tờ trình duyệt quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500 của "nhà đầu tư" mà đòi hỏi phải có hồ sơ của "nhà đầu tư". Ngoài ra đó, nếu không có quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500 thì không có cơ sở để lập công trình đầu cơ và công nhận nhà đầu tư", ông Châu cho nhân thức thêm.


Đọc thêm: bds

Đăng nhận xét