TIN TỨC MỚI

Thứ Tư, 12 tháng 6, 2019

Siết chặt cho vay BĐS làm cho giảm nguồn cung

"Cùng với việc rà soát, cẩn trọng trong phê ưng chuẩn dự án, tín dụng BĐS được giữ vững ngặt nghèo đang khiến cho hạn chế nguồn cung nhà đất, trong khi sức cầu trên hoạt động mua bán vẫn rất cao. Vì vậy, ví như không sớm có phương án giải quyết để các dự án bất động sản được tiếp tục khai triển sẽ tác động rất lớn đến hoạt động kinh doanh của các đơn vị và hoạt động mua bán BĐS, từ đó ảnh hưởng đến cả nền kinh tế", ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Điều hành nhà và thị trường BĐS, Phó chủ toạ Hiệp hội Bất động sản vn đánh giá tương tự.

Theo ông, hoạt động mua bán nhà đất tại Thủ đô và Tp.HCM trong những tháng đầu năm 2019 có gì khác so với thời điểm trước?

Những tháng đầu năm 2019, thị trường nhà ở tại Thủ đô và Tp.HCM có sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Cụ thể, thống kê của Hội Môi giới BĐS cho thấy, so với quý 4/2018, trong quý đầu năm nay, tại Thủ đô, lượng cung căn hộ chỉ đạt 31,5%; lượng giao dịch đạt 30,4%; tỉ lệ thu nạp giảm 15,3%.

Tương tự, tại Tp.HCM, nguồn cung thấp dẫn đến lượng mua bán trên thị trường giảm mạnh. Song, tỉ lệ kết nạp vật phẩm công trình mới tương đối cao, khác lạ là thị phần căn hộ bình thường cư trung cấp, tỉ lệ tiếp nhận lên tới 89,7%. Nhìn tầm thường, ở cả hai thành phố lớn, mặc dù có sự sụt giảm về lượng cung và đàm phán, nhưng tỉ lệ hấp thụ nhà đất vẫn cao, cho thấy yêu cầu và sức tậu của thị trường vẫn rất mạnh.

Vậy đâu là khởi thủy dẫn đến việc giảm nguồn cung nhà đất trên hoạt động mua bán, thưa ông?

Thứ nhất là do vài công trình lớn đã ra hàng trong quý 4/2018. Thứ nhì là các địa phương đang đẩy mạnh việc kiểm tra và cẩn trọng hơn trong việc phê ưng chuẩn, cấp phép công trình BĐS. 

Thứ ba là, các chế độ nguồn vốn vay mới được áp dụng đầu 2019, theo đó, nguồn đầu tư bất động sản được giữ vững chặt chẽ hơn. Trong khoảng đó làm hạn dè bỉu nguồn cung và làm lượng mua bán BĐS giảm trong những tháng đầu năm nay. 

Vấn đề này tác động đến sự sản xuất lành mạnh của hoạt động mua bán, vốn đang phát triển rất định hình và không có tín hiệu "bong bóng" như thấp thỏm của cơ quan điều hành.

Điều này có ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?

Có thể thấy rằng, hiện tượng bê trễ phát triển các dự án BĐS tại Hà Nội và Tp.HCM làm cho mất phẳng phiu cung cầu của hoạt động mua bán, tạo tâm lý e dè, thiếu tin tưởng của các chủ đầu tư và người tiêu dùng. Phải nói thêm rằng, tiềm năng để đầu tư vào bất động sản nhà ở và nghỉ ngơi tại 2 địa phương này vẫn đang ở mức cao. 

Hiện tại, do gian truân về cách thức, chế độ làm các nhà đầu tư đổi hướng sang đầu tư đất nền ở đa dạng tỉnh khác. Ví như không được kiểm soát nghiêm ngặt, việc này có thể dẫn tới hiện tượng đầu cơ thổi giá, sốt đất ảo, cốt truyện phức tạp trong lĩnh vực đất đai tại đa dạng địa phương.

Như ông vừa nói, một trong những gian khổ lớn nhất của các chủ đầu tư là chính sách thắt chặt nguồn hỗ trợ BĐS. Vậy, vì sao họ không huy động nguồn vốn trong khoảng những kênh khác để sản xuất công trình?

Hình như chưa hình thành vừa đủ các định nhạo báng nguồn vốn, hoạt động mua bán BĐS nước ta hiện đang phụ thuộc căn bản vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp trong khoảng người địa phương. Với việc hạn dè bỉu cho mượn bất động sản thì việc tiếp cận cả 2 kênh huy động này đều rất không dễ dàng. 

Ở những công đoạn sản xuất bình ổn, thì nguồn vốn vay cho BĐS chiếm đoạt xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn chuỗi hệ thống và mức lớn mạnh nguồn hỗ trợ bất động sản thường cao hơn mức phát triển nguồn đầu tư bình thường khoảng 5%. Đây là tỷ lệ hợp lý, giúp cho thị trường này sản xuất bình ổn, nhưng nếu tỷ lệ đó thay đổi bỗng nhiên biến sẽ tác động tiêu cực tới hoạt động mua bán.

Ví dụ những năm 2007, 2008 tăng trưởng nguồn hỗ trợ trên 30%, đến năm 2009, 2010 tín dụng bất động sản bị siết chặt, thậm chí có quan điểm còn cho rằng BĐS chẳng hề là ngành nghề chế biến, đã dẫn tới thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng lên, Chính phủ phải mất nhiều lao động để bình phục lại thị trường. 

Hay như hiện nay, theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ phát triển dư nợ nguồn đầu tư BĐS đã giảm dần trong khoảng 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý 4/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý 3/2018, hoạt động mua bán BĐS đầu năm 2019 đã có dấu hiệu trầm lắng. 

Đặc biệt, cách đây không lâu Nhà băng Nhà nước lấy quan điểm dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ngày 20/11/2014, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của tài chính ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%. Tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản mượn tư nhân dịch vụ ý định đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này chẳng những hạn chế nhạo việc tiếp xúc nguồn vốn nguồn đầu tư đối với chủ đầu tư mà với cả đối tượng mua hàng muốn sắm nhà đất.

Nhưng cũng có phổ thông ý kiến nghĩ rằng, đây là động thái quan trọng nhằm bảo đảm an ninh của chuỗi hệ thống nguồn hỗ trợ?

Hiệp hội BĐS vietnam cũng như các tổ chức thành viên chia sẻ với các tổ chức điều hành nhà nước trong việc ban hành các giải pháp yếu tố chỉnh, nhằm điều hành nghiêm ngặt, đảm bảo bình an của hệ thống nguồn đầu tư. Dĩ nhiên, chúng tôi kiếm được thấy, cần bảo đảm bình ổn tỷ trọng có lí cho mượn bất động sản trong tổng dư nợ nguồn hỗ trợ của toàn chuỗi hệ thống. Không tăng quá hot, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây sốc cho thị trường. 

Vì vậy, chúng tôi kiến nghị: Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc việc sửa đổi những khó khăn có can hệ tới nguồn vốn vay BĐS tại Thông tư 36/2014, có lịch trình chấp hành phù hợp, tạo thuận tiện cho hoạt động buôn bán của công ty và sự ổn định của thị trường.

Cụ thể, việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ trong khoảng 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến. Việc tăng hệ số không may từ 50% lên 150% đối với các khoản vay tư nhân phục vụ yêu cầu đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên, cũng cần phải phân loại khoản mượn cho thích hợp. 

Trong khi, cần sớm nghiên cứu hiện ra các định chế tài chính bất động sản, như: Quỹ Đầu cơ bất động sản, Quỹ Tín thác đầu cơ bất động sản. Xuất hiện Ngân hàng dè xẻn nhà ở dành cho những người có doanh thu trung bình và doanh thu thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền dành dụm để tạo lập nhà ở...


Có thể bạn quan tâm: gia nha dat

Đăng nhận xét