TIN TỨC MỚI

Thứ Năm, 6 tháng 6, 2019

'Không vì siết tín dụng bất động sản mà hy sinh thị phần cao cấp'

Dự thảo thông tư 36 tấn công thẳng tham gia cả bên cung và cầu bất động sản

Nhà băng Nhà nước (NHNN) đang lấy quan điểm dự thảo thông tư qui định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an ninh trong hoạt động của nhà băng thương mại, chi nhánh nhà băng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Trong phụ lục dự thảo đã nhân tố chỉnh hệ số không may đối với một số khoản phải đòi. Cụ thể, hệ số rủi ro 50% vận dụng cho các khoản phải đòi cho tư nhân vay tậu nhà ở phường hội, tìm nhà đất theo các chương trình, công trình cung cấp của Chính phủ; cho vay tư nhân tìm nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.

Đáng xem xét, hệ số rủi ro sẽ lên tới 150% vận dụng cho khoản phải đòi đối với tư nhân dịch vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có trị giá từ 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với luật pháp trước.

Ngoài tăng hệ số nguồn vốn vay không may đối với bất động sản, dự thảo còn đưa ra cách thức vấn đề chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo thiên hướng giảm dần tỉ lệ này xuống còn 30% thay vì lịch trình hiện giờ là 40%. Ngoài ra đó, các khoản vay đối với hoạt động mua bán bất động sản thường có ý định dùng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỉ lệ này đồng nghĩa với tài chính tham gia thị trường càng ít.

Lần ảnh hưởng này, theo phân tích của các chuyên gia, tấn công thẳng tham gia cả bên cung và cầu bất động sản, hay nói đúng hơn là tấn công thẳng cả vào khách hàng và chủ đầu tư. Về phía doanh nghiệp bất động sản, để triển khai công trình, từ lúc tìm kiếm mặt bằng tới khi bàn giao cho khách hàng có thể mất một số năm, thậm chí chục năm, bởi thế, công ty sẽ cần tài chính lớn. Khác biệt, để có thể tạo ra trong vĩnh viễn, tài chính trung và dài hạn với tổ chức bất động sản sẽ là yếu tố sống còn. Đương nhiên, ko phải doanh nghiệp nào cũng có đạt yêu cầu và kỹ năng huy động vốn trong khoảng tạo ra cổ hủ phiếu, trái phiếu hay thích hợp tác với các bên nước ngoài. Bởi vậy, việc NHNN siết chặt lại tỷ trọng tối đa tài chính ngắn hạn được cho mượn dài hạn sẽ gây gian truân lớn với các đơn vị bất động sản Việt Nam.

Ở phía người dùng nhà, việc giảm tỷ trọng tối đa vốn đầu tư ngắn hạn được cho mượn trung dài hạn sẽ gây sức ép lớn đến người dùng nhà do đa số gói tín dụng sắm nhà là trung, dài hạn. Ngoài ra đó, nhu cầu nhà đất tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Savills dẫn số liệu của Tổng cục Báo cáo cho thấy, trong khoảng năm 2009 tới năm 2016, TP HCM có 134.000 hộ mái nhà được xây cất mới, còn Hà Nội cũng có thêm 130.000 hộ mới. "Việc gia tăng số lượng mái ấm mới cộng thêm lượng nhà đất cũ xuống cấp dẫn tới nguồn cầu nhà ở mới tăng"- Savills nhận định

Siết tín dụng đột nhiên ngột sẽ gây sốc cho hoạt động mua bán bất động sản

Trao đổi với chúng tôi về ảnh hưởng của Dự thảo Thông tư 36/2014/TT-NHNN tới hoạt động mua bán bất động sản,  LS Trương Thanh Đức, Chủ toạ HĐTV Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên Trọng tâm Trọng tài Quốc tế vn (VIAC) cho rằng cần cân nhắc, tính toán lại mức 3 tỷ đồng liệu đã thích hợp với mức thu nhập của cư dân, trạng thái đầu tư bất động sản thời điểm qua hay chưa. 

"Chúng ta không nên tiến công đồng phần nhiều các khoản mượn trên 3 tỷ đồng vào tầm thường một hệ số rủi ro 150%. Giả dụ có thể phân đội ngũ và tùy vào hạn độ không may để ứng dụng hệ số 100% hay 125%. chả hạn, bất động sản nhà đất có hạn độ rủi ro thấp, BĐS khu kĩ nghệ cần được tạo động lực sản xuất", ông Đức nói.

Nhìn kiếm được ở một gốc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng những thay đổi trong thông tư 36 sẽ khiến hoạt động mua bán BĐS, đặc biệt là thị phần nhà ở cao cấp gặp khó. Việc tạo động lực phát hành các phân khúc thấp hơn là cần thiết, song không nên vì vậy mà phải hy sinh thị phần nhà đất cao cấp.

"Hoạt động mua bán BĐS tại Việt Nam bình ổn không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư công trình mà chính là nhờ vốn của các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ mái nhà tư nhân. Hình như đó, đa số người dùng nhà trên thị trường bây giờ đều phải mượn tiền trong khoảng nhà băng. Các nhà băng huy động vốn của cư dân sau đó cho mượn với lãi suất của tín dụng thương mại. Với cơ chế tín dụng này, lãi suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Ví như có thêm qui định siết cho vay mua nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ chạm chán không dễ dàng", ông Đặng Hùng Võ thể hiện sự quan trọng.

Ông Võ cũng cho biết thêm, pháp luật tăng hệ số rủi ro cho mượn buôn bán bất động sản, siết cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ sẽ ảnh hưởng rất hiểm nguy đến hoạt động mua bán bất động, nhất là trong bối cảnh bây chừ khi thị trường BĐS có tất cả điều tồn đọng làm cả nguồn cung và thanh khoản đang có xu hướng chậm lại. Theo ông Võ, các ngân hàng có thể kiểm tra để siết cho mượn tìm nhà đối với các nhà đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên hoạt động mua bán để bảo đảm giảm thiểu rủi ro tín dụng thay vì ứng dụng luật pháp này trên toàn thị trường BĐS cao cấp.

Lan Nhi

Theo Trí thức trẻ


Có thể bạn quan tâm: bat dong san

Đăng nhận xét