TIN TỨC MỚI

Thứ Năm, 13 tháng 6, 2019

'BĐS cao cấp lãnh đòn vì bị siết nguồn vốn vay', NHNN nói gì?

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy quan điểm dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một vài nội dung siết chặt hơn đối với bất động sản do vận dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng. Xoay quanh nội dung này, chúng tôi đã có cuộc mua bán với đại diện cơ quan biên soạn thảo văn bạn dạng là ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế của Nhà băng Nhà nước.

Thưa ông, NHNN đang thực hiện sửa đổi Thông tư 36 trong đó có hướng siết chặt hơn với BĐS. Rộng rãi ý kiến cho rằng nhân tố đó sẽ tác động tiêu cực đến hoạt động mua bán nhà ở thời gian qua và sắp đến, ông đánh giá thế nào về phản hồi này?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một vài luật pháp liên quan đến tỷ lệ an toàn trong hoạt động của nhà băng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ vốn đầu tư ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Như vậy, qui định này ứng dụng đối với khoản vay đầu cơ tham gia phần nhiều các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho lĩnh vực BĐS. Với lịch trình gồm 3 thời kỳ tới năm 2022, tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được dùng để cho mượn trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ kiểm soát được không may thanh khoản nhằm bảo đảm bình an chuỗi hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần bất biến hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Việc dự thảo thông tư quy định khoản mượn tậu BĐS có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, ứng dụng hệ số rủi ro 150%, từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng ứng dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay sắm nhà đất xã hội, mua nhà theo các công trình, chương trình cung cấp của Chính phủ ứng dụng hệ số không may 50% nhằm hướng nguồn hỗ trợ bất động sản vào yêu cầu thực của người địa phương, xúc tiến sản xuất phân khúc nhà đất thương nghiệp giá rẻ và nhà đất thị trấn hội (thị phần đang thiếu nguồn cung). Do vậy dự thảo thông tư không tác động bị động tới hoạt động mua bán bất động sản.

 Vậy theo ông, căn nguyên dẫn đến việc trầm lắng của hoạt động mua bán bất động sản, khác biệt là bất động sản cao cấp trong những tháng đầu năm xuất hành từ đâu?

Hoạt động mua bán bất động sản hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của thị trường trước hết phát xuất trong khoảng việc lệch pha cung cầu. Hiện tại phổ thông chủ đầu tư thực hiện phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ ngao du, nghỉ ngơi, khi mà ý định thực của người dân hướng về thị phần nhà ở dân gian thì đang thiếu nguồn cung. Trong khi bình thường, những 04 tuần đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những bốn tuần ít thương lượng BĐS do lề thói tiêu xài của người địa phương.

Dường như đó, các địa phương đều tăng mạnh rà soát, giám sát, kiểm tra việc cấp phép, phê phê duyệt công trình, điều chỉnh quy hoạch nhất là tại vài tỉnh giấc, thị trấn đã dẫn tới đa dạng công trình chưa đúng tiến độ đầu cơ.

Một nguyên nhân nữa là thời điểm mới đây xảy ra phổ biến tranh chấp trong việc quản lý khu thông thường cư, khiếu kiện việc nhà đầu tư không thi hành đúng cam đoan, bàn giao nhà lừ đừ tiến độ khiến cho ảnh hưởng niềm tin của người mua nhà.

Việc quản lý, cấp phép xây đắp, quy hoạch xây đắp các dự án BĐS chưa nghiêm, chưa có lí với nhu cầu của người địa phương; điều hành, kiểm soát hoạt động đầu tư của chủ đầu tư công trình chưa chặt chẽ, dẫn tới hiện trạng đầu cơ dàn trải, năng lực tài căn bản nhưng đầu cơ công trình lớn…

Theo đó, một lần nữa bổn phận của tập đoàn điều hành sản xuất thị trường bất động sản trong thời điểm này cần phải được phát huy, phải xử lý nghiêm hành vi vi phạm qui định pháp luật của nhà đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.

Đương nhiên, theo tôi đánh giá, đây là cơ hội tốt để các cơ quan điều hành, công ty bất động sản có cơ hội đánh giá lại nguyên nhân yếu kém của hoạt động mua bán, xác định lại xác định phương hướng phát triển trong dài hạn, nâng cao khả năng tài chính và cơ cấu lại danh mục vật phẩm, nâng cao chất lượng item, lấy lại uy tín, lòng tin của khách hàng nhà.

Cốt truyện của tăng trưởng nguồn đầu tư đối với lĩnh vực bất động sản hiện giờ có điểm nào thất thường so với xác định phương hướng của Chính phủ, NHNN không thưa ông? Liệu con số vững mạnh âm của tín dụng BĐS trong quý cuối năm rồi có đáng lo lắng và tác động thụ động đến nguồn cung thị trường BĐS hiện tại cũng như sắp đến?

Thứ nhất, tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (bao gồm kinh doanh và tìm bất động sản để ở) lớn mạnh 31,76%. Cho nên, vững mạnh nguồn đầu tư đối với lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ, xác định phương hướng của NHNN là giữ vững chặt chẽ nguồn vốn vay kinh doanh BĐS và hướng nguồn vốn vay vào các công trình hiệu quả, dự án nhà đất xã hội, nhà ở thương nghiệp giá rẻ và ý định thực của người địa phương. Đây cũng là một trong các mục tiêu mà dự thảo thay thế thông tư 36 nhắm tới.

Thứ nhì, trong cơ cấu vốn đầu tư của một chủ đầu tư dự án chung gồm: Vốn tự có, Vốn đi mượn, Vốn ứng trước của khách hàng vay vốn và các nguồn vốn khác. Bây giờ, vốn đầu tư đầu cơ của công ty BĐS dựa vào lớn vào chuỗi hệ thống nhà băng, bộc lộ ở việc Nhà băng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư và còn tài trợ gián tiếp phê duyệt việc cho mượn đối với khách hàng nhà để thanh toán tiền ứng trước cho nhà đầu tư. Vì vậy, tài chính phục vụ nguồn cung BĐS sẽ bao gồm cả nguồn vốn dịch vụ trong khoảng bên cầu. 

Nói bí quyết khác, khi tính tài chính tín dụng cho buôn bán BĐS, phải tính cả vốn nguồn vốn vay phục vụ nhu cầu đời sống về nhà đất. Tương tự, phát triển nguồn vốn vay âm trong Quý IV/2018 không phản chiếu việc thiếu vốn, giảm nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực buôn bán bất động sản.

Thứ ba, 3 04 tuần đầu năm 2019, nguồn vốn vay đối với ngành nghề BĐS tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức lớn mạnh thông thường của nền kinh tế, nên đánh giá việc siết tài chính nguồn đầu tư đối với lĩnh vực BĐS là không đúng mực. NHNN xác định phương hướng kiếm soát nghiêm ngặt nguồn đầu tư đối với lĩnh vực BĐS, nhưng định hướng nguồn hỗ trợ phục vụ yêu cầu thực của người địa phương.

Vừa qua, Hiệp hội BĐS vietnam có phổ biến kiến nghị liên quan đến quy định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Theo đó, chủ yếu phản hồi dự thảo các nội dung giảm tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được dùng cho mượn trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu xài nhà đất là biện pháp siết nguồn đầu tư, làm cho giảm nguồn cung bất động sản. NHNN đánh giá thế nào về ý kiến này?

Các kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam về lịch trình giảm tỷ trọng tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng cho mượn trung, dài hạn chính là một phương án mà NHNN dự kiến chọn lựa. Theo đó, sẽ yếu tố chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 01/7/2022 ứng dụng tỷ lệ tối đa 30%.

Đánh giá của Hiệp hội bất động sản về việc tăng hệ số không may từ 50% lên 150% đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên là không đúng đắn. Việc điều chỉnh hệ số rủi ro khoản cho vay ngành nghề bất động sản thích hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chế độ, luật pháp liên quan đến thị trường BĐS, đảm bảo sự phát hành hiệu quả, vững bền của thị trường bất động sản và an toàn hoạt động của chuỗi hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ vận dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thi hành Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong công đoạn thực hiện sáp nhập, phù hợp nhất gặp gỡ khó khăn về vốn đầu tư). Theo đó, chừng mực ảnh hưởng của pháp luật trên tới thị trường BĐS là không lớn.

Ngoài ra đó, việc đổi mới quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 tạo động lực cho các công ty bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để vận động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự dựa vào tham gia tài chính nguồn hỗ trợ, thích hợp với thiên hướng của quốc tế bây giờ.

Hiện giờ dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy quan điểm phổ thông, NHNN đang chỉnh sửa cho phù hợp, đảm bảo tài năng đáp ứng của các nhà băng, chi nhánh nhà băng nước ngoài cũng như đối tượng mua hàng vay vốn.

Xin cảm ơn những san sớt của ông!

Hằng Kim

Theo Trí thức trẻ


Đọc thêm: mua nha

Đăng nhận xét