TIN TỨC MỚI

Thứ Hai, 27 tháng 5, 2019

Thị phần tầm thường cư: Còn dễ “kiếm ăn”?

Gần đây, nhiều ý kiến nghĩ là, quỹ đất dành cho phát hành các công trình nhà ở tại Thủ đô càng ngày càng eo hẹp, thêm tham gia đó, giấy má ngày càng khó tính khiến cho nguồn cung giảm mạnh và căn hộ chung cư sẽ càng ngày càng lên giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hoạt động mua bán này đang có chiều hướng chững lại về giao dịch và trạng thái chào bán cắt lỗ căn hộ diễn ra khá bình thường.

Nói về thực trạng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty giải đáp, điều hành bất động sản CBRE Thủ đô, lý giải: Giá thứ cấp, khác lạ ở những công trình đi vào sử dụng hiện đang có khuynh hướng chững lại, thậm chí giảm giá do phổ thông yếu tố như kiến tạo, cơ sở vật chất, chất lượng... không đáp ứng ý định. Bên cạnh đó còn do tranh chấp tầm thường cư xảy ra tầm thường, tác động tới đời sống dân cư, cũng như đến giá trị vật phẩm và gây mất niềm tin của người mua nhà.

Không dễ "ăn"

Khi kiếm tìm căn hộ cắt lỗ, rất dễ thấy những dự án có gắn chữ Gold đằng trước, nếu: Goldmark City; Goldseason, Goldsilk, Golden Field Mỹ Đình, Golden West…

Chị Mai Lan, một khách hàng của Goldsilk chia sớt, lúc trước, chị được tổ chức phân phối tiếp thị công trình có phổ thông tiểu cảnh đẹp nên đã quyết định sắm căn hộ 93m2 tại đây với giá 2,1 tỷ đồng (xây thô), sau này về chẳng thấy tiểu cảnh đâu, hỏi lại bên bán thì được tư vấn là họ vẽ tham gia bạn dạng chào quảng cáo cho đẹp chứ thực tế không có.

Thất vọng, chị Mai Lan đã rao bán lại với giá 1,9 tỷ đồng nhưng cả năm không bạn nào hỏi đến. Cho nên, mái nhà chị đành phải bỏ hơn nửa tỷ nữa vào hoàn thành đẹp, hy vọng sẽ có người hỏi tậu, nếu không có thể cho thuê lại.

Không chỉ những khách hàng để bán lại kiếm lời mà những khách hàng để cho thuê lại cũng khốn khổ. Chị Nguyễn Hằng, một đối tượng mua hàng tại Goldseason chia sẻ, lúc trước, lượng khách sắm để đầu tư ở dự án này chiếm hữu tỷ lệ khá lớn, tuy nhiên, chị vẫn bị mắc kẹt tại đây nên phải hoàn thành toàn cục phía bên trong để cho thuê.

Tuy vậy, do nguồn cung căn hộ khu vực Thanh Xuân, nhất là dọc con đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Lương... quá lớn nên họ phải chịu khó khăn gay gắt, lãi cho thuê ít, vì vậy phải cắt lỗ để đẩy hàng, lấy tiền đầu tư chỗ khác. Với người có yêu cầu ở thật, không ít chủ nhân bài tỏ thất vọng khi đa dạng hạng mục trong công trình không được hoàn thành như kiến tạo.

Tương tự, với dự án Golden Field Mỹ Đình, phổ thông cư dân cũng cho nhân thức, họ muốn bán lại vật phẩm do thuyệt vọng về chất lượng, dịch vụ của dự án...

Chẳng phải là kênh đầu tư ngắn hạn

Phân tách về hoạt động mua bán chung cư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà đất miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam nhìn nhận: BĐS ko phải là kênh đầu tư ngắn hạn, chỉ có thể thành công trong ngắn hạn khi cung quá lớn mà nguồn cầu quá cao. Ngoài ra đó, thị phần thông thường cư tại Hà Nội bây giờ thì cung đang phổ biến nên khó có thể tìm đi bán lại kiếm lời.

Đầu tư tham gia tầm thường cư, phải xác định đầu cơ để làm cho gì, đầu tư lướt sóng khác mà cho thuê khác. Ở Tp.HCM, rộng rãi khách hàng 10 tới 20 căn ở các dự án tiềm năng để cho thuê, họ tự điều hành điều hành. Nhưng ở Thủ đô chưa có nhà đầu tư đủ chuyên nghiệp làm cho tương tự.

"Tôi cho rằng, những người mua đầu tư, giờ phải cắt lỗ là những người khi đầu tư không xác định được rõ hoặc xác định nhầm mục tiêu đầu tư. Giả dụ là tôi, nhìn tham gia những dự án thông thường cư có số lượng sản phẩm lớn mà không thực sự lạ mắt thì tôi không đầu cơ tham gia đó để cho thuê, vì lượng căn hộ quá rộng rãi, có phổ thông người đầu tư như tôi thì cam đoan phải cạnh tranh rất lớn, không chỉ với những vật phẩm trong cùng dự án mà với cả những công trình khác.

Trước đó, ở những dự án có số lượng lớn, nhà đầu tư thường cố gắng bán hết hàng càng nhanh càng tốt nhưng giờ họ căn bản nhắm tới người có nhu cầu thật và phân định luôn đối tượng khách hàng. Số lượng người mua đầu cơ chỉ chiếm đoạt khoảng 30%, còn lại là người có nhu cầu sử dụng thật. Cho nên, nếu không xác định được đối tượng mua hàng sau cuối cũng như mục đích đầu cơ thì không nên đầu cơ", ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, đối tượng mua hàng cũng phải xác định được thời điểm đầu tư bởi trên thực tiễn, rộng rãi công trình mới ra hàng, bán giá quá cao, không thú vị được khách hàng, sau phải hạ xuống bằng phổ biến phương án. Trong khoảng đó làm những người mua thời kỳ đầu để mong bán lại kiếm lời phải điêu đứng.

"Đầu tư tham gia tầm thường cư trong công đoạn trước khi mở bán, có rất ít cơ sở vật chất để tính toán tới việc tăng giá mà phải đợi sau một thời gian đi vào điều hành mới biết được. Phổ biến cư tốt khi tòa nhà có vị trí tốt, chất lượng, dịch vụ tốt, hấp dẫn khách nước ngoài tới thuê… mới có thể tăng giá và mới là kênh đầu cơ hữu hiệu để bảo toàn vốn hoặc, hoặc để hình thành dòng tiền hàng 04 tuần", ông Hiển cho nhân thức.

Còn ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây đắp) cho biết, việc sản xuất nhà ở thương nghiệp làm theo quy luật hoạt động mua bán, cầu rộng rãi cung ít thì giá tăng, quỹ đất càng giảm, giá nhà càng tăng nhưng hiện giờ lại có hiện trạng giá niêm yết tại rộng rãi công trình đang giảm.

Việc tăng - giảm này dựa vào vào từng phân khúc. Nhà ở cao cấp trước phát triển quá phổ biến, không giữ vững chặt nên giờ giảm mạnh. Ngoài ra đó, thị phần căn hộ có diện tích vừa phải, giá hợp lý thì không những không giảm mà còn có khả năng tăng.

Phổ biến người cũng nghĩ rằng, đầu cơ thông thường cư, bên cạnh việc xác định rõ mục đích đầu tư, cần phải nắm bắt về hoạt động mua bán, về từng thị phần, từng nhà đầu tư, từng loại vật phẩm… Nếu như không, rất dễ đứng trước rủi ro, đặc biệt là khi nguồn hỗ trợ cho bất động sản càng ngày càng thắt chặt.

Hình như, Nhà băng Nhà nước mới đây đã có dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Theo đó, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số không may lên đến 150%, cao gấp 3 lần so với qui định trước. Vì vậy, dự định số người tiếp xúc nhà ở phân khúc cao cấp sẽ càng ngày càng hạn chế nhạo hơn…, đồng nghĩa với số lượng người mua sau cùng sẽ giảm đi. Vì thế, nếu như đầu tư vào phân khúc này, kĩ năng chiến thắng là không dễ.


Xem nhiều hơn: dat xanh

Đăng nhận xét