TIN TỨC MỚI

Chủ Nhật, 10 tháng 2, 2019

Hoạt động mua bán BĐS Thủ đô qua 1 thập kỷ (KỲ III): Không dễ dàng đưa ra các dự đoán


8 bất cập chính

Việc tiếp cận đất đai cho phát triển đô thị Hà Nội đang có 8 bất cập chính bao gồm: Từ từ trong điều hành các công trình phát triển BĐS cũng như trong giải quyết các công trình vi phạm luật pháp; Thiếu tin tức về thị trường bất động sản, khó dự đoán hoạt động mua bán; Nhà nước không dẫn các con phố cho phát triển thành phố mà cá nhân và ích lợi tư nhân đang dẫn các con phố cho phát triển thị trấn.

Quy hoạch thị trấn ở Thủ đô có chất lượng tốt nhưng thường hay bị điều chỉnh mà đa số trường hợp là do các chủ đầu tư đề xuất nhằm giảm chi phí đầu tư cho nhiều hạng mục hạ tầng và kiểm soát an ninh môi trường. Các dự án phát triển nhà đất quá nhiều mà hạ tầng và phục vụ phát triển không kịp, khiến quá chuyển vận liên lạc thị trấn và các hạ tầng khác trong mai sau rất gần. Vốn hóa đất đai không đem lại hiệu quả kinh tế đáng kể, cơ chế thiếu thích hợp, không chiếm được phần trị giá đất đai tăng cao do hạ tầng đem đến.

Thể chế về tiếp cận đất đai cho các công trình đầu tư hiện tại vẫn đang chứa đựng nguy cơ tham nhũng khá cao, làm cho chi phí phát triển cao, tốn kém nhiều. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch chẳng phải là một phương thức có lí, luôn gây khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, làm cho suy giảm lòng tin của dân, cần chuyển về cơ chế do cộng đồng quyết định.

Nhìn lại thị trường bất động sản qua 1 thập kỷ cho thấy, cuối 2008 lạm phát xuất hiện và gói giải pháp kiềm chế lạm phát đã tác động làm cho đóng băng thị trường BĐS. Đến năm 2009, gói kích thích kinh tế khoảng 1 tỷ đô la, trong đó một phần đưa tham gia đầu tư cho thị phần nhà ở phường hội đã có ảnh hưởng đem lại hơi ấm cho thị trường. Đến 2010, lạm phát lại quay lại và một lần nữa các biện pháp kiềm chế lạm phát lại khiến cho đó băng thị trường BĐS. Lúc này, không có gói kích thích kinh tế thứ hai nên thị trường bất động sản rơi vào đóng băng cho tới cuối năm 2013.

Thị trường BĐS vietnam bắt đầu phục hồi trong khoảng đầu năm 2014 khi gói giải pháp của Chính phủ ban hành tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số biện pháp dỡ gỡ gian khổ cho sản xuất buôn bán, hỗ trợ hoạt động mua bán, giải quyết nợ xấu phát huy công dụng. Từ 2014, hoạt động mua bán BĐS Việt Nam đã bước sang một công đoạn mới với tiềm năng phát triển mới.

Năm 2015, mọi hoạt động đầu tư đã nhanh lẹ phục hồi nhưng không những thế vẫn phải tiếp tục tập trung nỗ lực giải quyết kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu. Đây là bức chụp có độ tương phản rất cao trong phát triển hoạt động mua bán BĐS của một thời gắn với cầu ảo: Thị phần giá cao thừa cung và thiếu cầu, trái lại phân khúc dân dã lại thiếu cung và thừa cầu.

Sự cố gắng của Chính phủ trong tăng cung nhà ở phố hội (kể trong khoảng 2009) đã là một giải pháp hữu hiệu để phục hồi thị trường BĐS vào đầu năm 2013. Mặt khác, các biện pháp phóng thích kho BĐS tồn đọng cũng đem đến một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn tồn tại nhiều BĐS "hoang hóa" cần phải một thời gian tiếp theo để giải quyết. Năm 2015 cũng là năm đẩy mạnh thị phần nhà đất phố hội và nhà ở thương mại giá rẻ với sự trợ giúp của Chính phủ chuẩn y gói hỗ trợ giảm giá 30 nghìn tỷ đồng.

Khó khăn đưa ra các dự đoán

Cho đến nay, Thủ đô và TP.HCM vẫn được bình chọn là 2 hoạt động mua bán BĐS có sức cầu lớn nhất, không là hoạt động mua bán cấp tỉnh giấc mà mang tính chất của thị trường cấp vùng và thị trường của cả nước.

Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo - Ảnh 1.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội qua các năm

Đi vào chi tiết tình trạng hoạt động mua bán BĐS ở Hà Nội có thể thấy phân khúc BĐS công nghệ có sức phát triển tốt nhưng sức phát triển luôn phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch của Chính phủ (khu công nghệ) và UBND cấp tỉnh (cụm kĩ nghệ), sự ảnh hưởng của hoạt động mua bán ít hơn các phân khúc khác. Trên thực tế, độ lấp đầy của các khu công nghệ, cụm kĩ nghệ thường chỉ đạt 50% nhưng luôn được điều chỉnh cho phù hợp thực tế.

Thị phần văn phòng cho thuê đã phát triển mạnh nhưng quan hệ cung - cầu luôn dựa vào vào sức phát triển chung của nền kinh tế. Mấy năm trước, thị phần này ở Hà Nội cũng dư cung, tới 2016 quan hệ cung - cầu đã cân đối hơn và bắt đầu có nhu cầu tăng cung.

Phân khúc trọng điểm thương nghiệp, chợ nhanh, siêu thị bán từng cái (gọi phổ biến là thị phần bán từng cái) mới được phát triển thành một thị phần hiếm hoi kể trong khoảng khi các nhà đầu tư nước ngoài muốn “đổ bộ” vào chiếm lĩnh thị phần này. Sức phát triển hiện này là có nhưng tổng đầu tư vẫn chưa cao.

Nhàng nhàng, kể từ năm 2015, mỗi năm tổng cung căn hộ ra thị trường tại Hà Nội khoảng trên 16.000 kể cả căn hộ đã xong xuôi và căn hộ chưa kết thúc. Quá trình 2010 tới nay hoạt động mua bán bất động sản nhà đất bị chia thành 2 nửa: Người tình là nhà ở giá cao và giá nhàng nhàng có cung rất cao và cầu rất thấp (cầu chỉ chiếm khoảng 20% tổng cầu); người yêu kia là nhà ở giá thấp lại có cung rất thấp và cầu rất cao (cầu chiếm tới 80% tổng cầu). Tương tự, việc giữ mức tổng cung nhà đất ổn định cũng chưa nói được lên sự bền vững kinh tế của hoạt động mua bán BĐS.

Trong khoảng những bất cập trên, tổ chức quản lý cần sớm xây đắp, công khai tin tức hoạt động mua bán bất động sản gắn với các chỉ số cơ bản nhằm đưa ra các dự báo. Triển khai thực hiện các công trình phát triển nhà ở phải đồng bộ với các công trình phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, không để xẩy ra hiện trạng mất cân đối và quá vận tải môi trường.

ứng dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” đối với các công trình phát triển khu thị trấn mới, nâng cấp các khu thành phố hiện hữu, làm mới khu bình thường cư, xây dựng vùng quê mới. Trường hợp không đủ điều kiện ứng dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” thì có thể áp dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đô thị” gắn với các yếu tố quản trị tốt về đất đai.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Khoáng sản Môi trường

Diễn đài tổ chức


Xem nhiều hơn: dat xanh

Đăng nhận xét