TIN TỨC MỚI

Thứ Ba, 19 tháng 2, 2019

Có 1 tỷ đồng, nên đầu cơ nhà đất như nào?

Đề cập tới câu chuyện cụ thể, đầu tư BĐS với tài chính 1 tỷ đồng, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, chuyên gia BĐS cá nhân đã đưa ra các chả hạn, những lời khuyên cho các chủ đầu tư.

Theo chuyên gia này, khi đầu tư bất động sản tiền chỉ là một trong các nhân tố giúp đầu tư chiến thắng. Những yếu tố khác cần thiết hơn mà nhà đầu tư cần phải để ý, thứ nhất là tư duy, tư duy trong thị trường như thế nào; thứ nhị là khí cụ, có nhân thức cách dùng công cụ khi tham gia thị trường hay không; thứ ba là khả năng, kỹ năng dùng dụng cụ hiệu quả hay không là chuyện khác; thứ tư là kiến thức về lĩnh vực. Đa dạng chủ đầu tư bị thiếu mảng kiến thức về ngành nghề nên khi vào trong thị trường hồi hộp không nhân thức bắt đầu trong khoảng đâu, pháp lý như thế nào.

Kiến thứ về ngành nghề có 4 vấn đề chủ đầu tư phải mày mò sâu. Thứ nhất là tri thức về từng thị phần, chả hạn đầu tư căn hộ thì khác đất nền như thế nào, đầu tư nhà phường, nhà trọ thì như thế nào… ; thứ nhì là tri thức về hoạt động mua bán, tham gia thị trường lúc nào, tham gia khu vực nào, cầm bao đó tiền thì chế độ, ý tưởnrg tham gia hoạt động mua bán ra sao; thứ ba là yếu tố về pháp lý, các dạng pháp lý cơ bản cần phân biệt là cái gì, hiện rất ít nhà đầu tư nắm tỉ mỉ. Không nắm pháp lý thì cầm 100 tỷ đồng đầu cơ cũng rất không may. Cái sau cuối mới là tiền, là nguồn vốn.

Chi tiết cầm 1 tỷ đồng đầu cơ BĐS như thế nào? Theo cuộc dò xét ngắn mà Phú Vinh Group mới chấp hành, trên dưới 1 tỷ đồng có thể đầu tư căn hộ cao cấp ở Biên Hòa (Đồng Nai), biệt thự ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhà xã ở khu vực Hóa An (Đồng Nai), 500m2 đất ở Thái Mỹ, Củ Chi ( TP.HCM ), nhà xã bé xíu 7m2 nằm đường Nguyễn Kiệm, Gò Vấp (TP.HCM) giá 1,2 tỷ; 120m2 đất gần phi trường Long Thành (Đồng Nai)…

Trong thời kỳ đầu cơ BĐS, chuyên gia Phan Công Chánh cũng thường sắm được các sản phẩm rẻ, rẻ bất ngờ. Vậy làm cho sao để khiến cho được chuyện đó? Chính là dựa trên các yếu tố trên gồm tư duy, dụng cụ, tài năng, kiến thức lĩnh vực.

Chiến lược tham gia hoạt động mua bán như thế nào? Nhà đầu tư phải nắm bắt trên quả đât có nhị bí quyết kiếm tiền trong khoảng BĐS một là lợi nhuận vốn, nhị là câu chuyện dòng tiền. Khi nói câu chuyện lợi nhuận vốn là nói câu chuyện sắm và bán.

“Khi tậu thì phải khiến cho sao lời ngay lúc chúng ta mua chứ không hề lời ngay khi chúng ta bán. Thường nhà đầu tư bị sai ở chỗ tham gia lúc giá hoạt động mua bán và chờ hoạt động mua bán lên rồi mới tung ra. Nhưng thị trường đâu lên mãi, hoạt động mua bán có 3 tình trạng lên, xuống và đi ngang. Vậy khi chủ đầu tư vào thị trường bằng với giá hoạt động mua bán có tức thị đã đánh mất 70% cơ hội”, chuyên gia BĐS cá nhân san sớt.

Về câu chuyện về dòng tiền, chẳng hạn đầu cơ dãy nhà trọ cho thuê. Nhưng câu chuyện can dự là chủ đầu tư có đủ kĩ năng, kinh nghiệm, kiến thức để điều hành đội ngũ đối tượng là học sinh, công nhân thuê nhà hay không. Đa dạng trường thích hợp đầu cơ kinh doanh phòng trọ ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, nhưng cuối cùng phải bán khoản đầu tư do vì dễ chơi không điều hành được.

Làm cho sao để vào thị trường với giá tốt? Thảo luận là một trong những khả năng của chủ đầu tư bất động sản tư nhân. Nhà ở gồm nhà và đất. Và cái nào mới tăng giá? Rõ ràng chỉ có đất tăng. Đất chỗ nào có kỹ năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì đầu tư cam đoan có lời.

Còn nếu mua căn hộ thì chỉ có 2 thời điểm đầu cơ là có lời, thứ nhất là lần trước tiên báo cáo công trình, thời gian đó là chi phí thấp; thời điểm thứ nhị là lúc sắp giao nhà, khi đó người dùng tới họ nhận ra mọi thứ luôn thể ích và ngôi nhà còn mới làm họ nô nức đi vào thì thời gian đó mình có thể bán được lời.

Chuyện tham gia hoạt động mua bán thời điểm nào, vào thị phần nào, khu vực là cực kỳ quan trọng. Đừng nghĩ đầu cơ ở Biên Hòa thì mức tăng lãi kém hơn TP.HCM vì hoạt động mua bán đô thị giai đoạn này bị chững lại. Nếu như chúng tôi tìm một căn nhà thị trấn khoảng 90m2 ở phố An Bình. Chủ nhà muốn bán 1,4 tỷ, sau trao đổi (ý kiến) trao đổi (ý kiến) tôi mua giá 1,3 tỷ. Trong vòng khoảng 1 tuần sau có người trả khoản đầu cơ đó 1,5 tỷ. Câu chuyện ở đây không phục thuộc vào vốn nữa mà như tôi đã đề cập đó là tri thức về ngành nghề , tư duy, dụng cụ, khả năng của chủ đầu tư tới mức nào.

Về đầu tư đất nền, với tài chính tầm 1 tỷ thì chúng ta bây giờ có thể đầu cơ đất nền vùng ven. Khi đi sắm đất nền rộng rãi nhà đầu tư bị lỗi cơ bản, thứ nhất không nắm bắt pháp lý, chỉ nên mua đất nền có "sổ đỏ", là thổ cư. Để khi cần có thể dùng đòn bẩy mượn nhà băng. Phổ biến người mua đất nền vùng ven là đất sổ tay, đất nông nghiệp. Loại đất này không được cung cấp vay, chỉ có thể tìm và chờ đất lên bán. Khi cần tiền để quay lại hoạt động mua bán rõ ràng là không có. Thứ nhì là nguyên lý của bất động sản là chỗ nào có người thì giá đất mới lên.

Và nếu như không có sự nhanh nhạy để vào thị trường như nêu trên? Chúng ta có công thức. Thứ nhất biến thành “trùm” khu vực, phải là hậu thổ. Đa dạng nhà đầu tư tư nhân cứ đi mua mê mải thứ bên ngoài trong khi khu vực bản thân mình ở đang sống 15-20 năm từng ngách ngỏng, đoạn đường, ông tổ trưởng dân thị trấn, bà bán quán cà phê (người mà nắm phổ quát thông tin) bản thân biết hết… mà vì sao mình không quen thói mà đi đầu tư xa xăm. Đó là ý kiến sai.

Thứ hai chủ đầu tư nên trở thành “trùm” thị phần, phải giỏi phân khúc nào đó. Chúng ta bàn rộng rãi nhưng tôi nghĩ rằng chỉ cần “trùm” 2 cái đó là đã thu hẹp khuôn khổ hầu hết. Bởi nguồn lực của chủ đầu tư BĐS cá nhân là hữu hạn. Nói là 1 tỷ nhưng chưa chắc đã có tiền thanh nhàn sẵn có, có khi nằm ở chứng khoán, nhà băng…

Một trong những kênh thông tin tốt là trên các kênh rao vặt. Nhưng lúc đó chủ đầu tư cần khả năng phân tách, kiểm tra nguồn tin tức, đọc mẩu tin khiến cho sao biết được chủ nhà đăng hay môi giới đăng, ví như môi giới đăng thì giải quyết như thế nào, chủ nhà thì làm sao.

“Nhiều người than phiền môi giới giờ tùm lum lắm, 90% deal tốt nhất tôi có lời là từ môi giới. Ở đây là gì, đó là kỹ năng chắt lọc người môi giới tốt, khiến cho sao người ta có deal tốt lập tức người ta nghĩ đến anh chị ngay, đấy là điều đi xây dựng mối quan hệ chứ nó không còn điều cầm 1 tỷ, nhân tố về nguồn vốn, mà cần phần lớn kĩ năng”, ông Phan Công Chánh thể hiện sự quan trọng.

Theo Huyền Xoa

BizLive


Tham khảo thêm: gia nha dat

Đăng nhận xét