TIN TỨC MỚI

Thứ Tư, 13 tháng 2, 2019

7 mối lo cho bất động sản Sài Gòn năm 2019 - VnExpress Kinh Doanh

Quy mô thị trường đang hẹp dần, nguồn cung gặp gỡ nhiều hạn chế và vẫn tồn tại nỗi lo sốt đất tiến công hoạt động mua bán địa ốc TP HCM.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa thông báo lên tiếng nêu phổ biến mối lo lắng cho hoạt động mua bán địa ốc Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có ít nhất 7 thử thách đáng lưu tâm vì có thể tác động không tốt đến hoạt động mua bán bất động sản 12 04 tuần tới.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu nhập ngân sách trong khoảng đất, trong khoảng tiền dùng đất công trình BĐS tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với mục tiêu được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu nhập từ tiền dùng đất dự án giảm tới 22,5%.

Vấn đề đáng vồ cập là số tiền thu ngân sách từ đất mà các công ty và tư nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên tới 3.013 tỷ đồng; Tỷ lệ nguồn thu trong khoảng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (trong khoảng 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA quan ngại nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS tại TP HCM không chỉ có tín hiệu chững lại năm 2018 mà còn có kỹ năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm diện tích thị trường

Diện tích hoạt động mua bán bất động sản bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 dự án nhà ở hình thành trong mai sau với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 dự án nhà đất sinh ra trong tương lai với 28.316 căn, diện tích hoạt động mua bán giảm tới 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy thị trường BĐS thành phố chưa tạo ra bền vững.

Bất động sản TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực trung tâm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hạn dè bỉu nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê chuẩn y Chương trình sản xuất nhà đất công đoạn 2016-2025 đã không chuẩn y phát triển dự án bình thường cư cao tầng tại khu vực trung tâm thị trấn tới năm 2020. Yếu tố này đã tạo ưu điểm "độc quyền" cho một vài chủ đầu tư có dự án hiện hữu, đồng thời làm cho sụt giảm nguồn cung công trình, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn đến việc làm sụt giảm nguồn thu nhập ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp BĐS bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có can hệ thị trường bất động sản cũng bị tác động theo.

Lệch pha cung - cầu 

Năm 2018, tại TP HCM, thị phần nhà ở cao cấp chiếm giữ 30%, phân khúc trung cấp chiếm giữ 45,3%, dân gian chỉ chiếm hữu 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì thị phần cao cấp chỉ tính trong khoảng chi phí trên 40 triệu tiền việt mỗi m2. Trong lúc trên hoạt động mua bán, loại căn hộ có giá trong khoảng 30 - 40 triệu tiền việt mỗi m2 được xếp vào căn hộ cao cấp.

Giả dụ tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong thị phần trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc thị phần cao cấp, dẫn tới tỷ lệ phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn phổ thông so với mức 30% nêu trên. Gần đây, Bộ Xây đắp cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc BĐS cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Nhà đầu tư thứ cấp biến động mạnh

Theo các tổ chức dò la hoạt động mua bán năm 2018, trong thị phần bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ tìm đầu tư chiếm giữ tới 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, đối tượng mua hàng sắm để ở chỉ chiếm giữ 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu cơ chiếm hữu 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, đối tượng mua hàng sắm để ở chiếm đoạt 35%, tỷ trọng chủ đầu tư buôn bán thứ cấp năm 2018 đẩy mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà đất trung cấp, tỷ trọng nhà đầu tư khoảng 20 - 30%. Phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc tăng thêm quá phổ quát chủ đầu tư buôn bán thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên hoạt động mua bán bất động sản.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 đơn vị bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có vài doanh nghiệp của thành phố. Con số trong khoảng 65 tổ chức BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng trị giá hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong giai đoạn phân chia, lưu thông; tồn kho do tổ chức chủ động lùi tiến độ công bố; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho bất động sản theo ý tưởnrg buôn bán của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong giai đoạn phân chia, lưu thông là vấn đề tầm thường. Vấn đề đáng niềm nở là hàng tồn kho do đã đưa ra hoạt động mua bán nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ nguồn vốn vay với nhà băng thương mại trong vấn đề nợ xấu và bình an tín dụng.

Sốt ảo giá đất nền có thể trở lại tiến công thị trường

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra phổ thông đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Khác biệt năm 2018 xảy ra ít ra 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những nguyên cớ chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong rộng rãi trường hợp có thể đã móc nối với vài cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những thông tin thiếu cơ sở và chưa đúng mực về quy hoạch tạo ra thị trấn, phát triển chuỗi hệ thống cơ sở giao thông, các dự án khu thị trấn mới... trên các phương tiện tin tức, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang tin tức điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự trưng bày, trang lăng xê chuyên đề) để làm cho giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường BĐS để trục lợi.

Mặc dù tình hình này đã được giữ vững vào nửa cuối năm 2018, nhưng cần có biện pháp phòng đề phòng, giữ vững hiệu quả để thị trường phát triển bình ổn trong năm 2019.

Vũ Lê


Tham khảo thêm: mua nha

Đăng nhận xét