TIN TỨC MỚI

Thứ Năm, 31 tháng 1, 2019

10 lỗ hổng luật đất đai gây ngăn cản kinh tế | MuaBanNhaDat

Gần đây, HoREA đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TP.HCM về việc hoàn thiện cách thức, chính sách, giải quyết một số điều kinh tế trong chế độ và luật pháp đất đai. Trong đó, HoREA đã nêu ra 10 hạn chế chính trong chuỗi hệ thống pháp luật đất đai, làm cho giảm hiệu quả kinh tế đất và vốn đầu tư đất đai. Sau đây xin trích ra 5 hạn chế đầu tiên.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

“Bảng giá đất” của các địa phương bây chừ chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá hoạt động mua bán, HoREA đã nhận ra điều này và kiến nghị sửa đổi.

Thứ nhất, HoREA cho rằng, pháp luật “Chính phủ ban hành khuông giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Nhân tố 113 Luật Đất đai và căn cứ “Khung giá đất” thì UBND cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” pháp luật tại Khoản 1 Vấn đề 114 đã mâu thuẫn với nguyên lý “Giá đất phù hợp với giá đất chung trên thị trường” được pháp luật tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai.

Điều này không phù hợp, đi sát với thực tiễn tình hình của địa phương và không khả thi vì các “Bảng giá đất” của các địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá hoạt động mua bán. Quy định này đã khiến cho hạn nhạo báng tác dụng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các thức giấc, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ hai, công tác xác định “Giá đất cụ thể” qui định tại Khoản 3 Vấn đề 114 còn phổ biến bất cập, vướng bận bịu vì chưa thể đảm bảo nguyên tắc “Giá đất thích hợp với giá đất tầm thường trên thị trường”.

Bốn hình thức định giá đất (bao gồm so sánh trực tiếp; chiết trừ; doanh thu; thặng dư) để xác định “giá đất cụ thể” theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả cao thấp khác nhau. Nhất là giữa lý lẽ doanh thu và vẻ ngoài thặng dư vẫn chưa bảo đảm độ tin cậy, mà xuất xứ là do thiếu tin tức giá đất, chưa có toàn diện cơ sở vật chất dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của công ty đánh giá giá đất, đánh giá viên giá đất.

Chả hạn: Xác định giá đất chi tiết làm cho Mức giá đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (thị xã 1) chỉ là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá hoạt động mua bán) là 1.460 tỷ đồng, tức gấp 2,6 lần Mức giá. Ví như không đấu giá mà chấp hành bán chỉ định mặt bằng này cho chủ đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị thất thoát đến 910 tỷ đồng.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

Thứ ba, tiền dùng đất là khoản thu ngân sách Nhà nước được qui định tại Luật Đất đai mà lẽ ra phải được luật pháp trong Luật Thuế, dựa trên nguyên tắc các khoản thu ngân sách Nhà nước đều là các khoản thuế và phí được qui định trong Luật Thuế.

Tiền sử dụng đất hiện còn là “ẩn số”, không bảo đảm tính sáng tỏ và chẳng thể dự đoán trước khi quyết định đầu tư. Tiền dùng đất là gánh nặng của cả nhà đầu tư và người tiêu dùng và đang phát triển chế độ “xin - cho”, dẫn đến ngân sách Nhà nước bị thất thu do hiện trạng thỏa thuận cưa đôi, cưa ba.

Thứ tư, Luật Đất đai 2003 có 2 chế định: “Đấu giá đất” và “Đấu thầu dự án có dùng đất”. Chi tiết, Luật Đất đai 2013 đã bỏ chế giễu định “Đấu thầu công trình có sử dụng đất”, chỉ còn lại dè bỉu định “Đấu giá đất”. Sau đó, nhạo báng định “Đấu thầu công trình có dùng đất” được bổ sung trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 nhưng rất cần thiết được bổ sung quay về tham gia Luật Đất đai để đảm bảo đòi hỏi của “luật nội dung, luật gốc”.

Thứ năm, theo HoREA, Luật Đất đai chưa có quy định cách thức “Tái vấn đề chỉnh đất đai, tái phân lô” để dịch vụ cho công việc chỉnh trang, tái thiết thị trấn cũ, trong khoảng đó có thể bảo đảm ích lợi của cư dân tại chỗ, của nhà đầu tư và của xã hội.

HoREA lấy Chẳng hạn: Năm 1993, TP.HCM đã thực hiện chiến thắng chế độ này tại công trình chỉnh trang Khu cư dân Xóm Cải (xã 8, quận 5) có quy mô 3,6 ha, với sự nhập cuộc của đồng đội dân cư và tái định cư tại chỗ 100%.

Thêm vào đó, hiện Luật Đất đai cũng chưa có chế độ để chấp hành chính thức qui định đơn vị được kiếm được góp vốn quyền dùng đất của người sử dụng đất, trong khoảng đó có cơ sở cùng thực hiện công trình theo Vấn đề 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế đảm bảo lợi quyền cho cũ kĩ đông thiểu số, cổ đông bé bỏng (yếu thế) trong tổ chức kinh doanh cổ phần là những người góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Đọc thêm: dat xanh

Đăng nhận xét